全国商品房待售面积连񏕋个月下降，专家：缓解库存压力是止跌回稳的必经之路

澎湃新闻记者 计思敏

12�日，国家统计局发�月�个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，11�个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大，但市场呈现结构性分化特征，二手房以价换量态势持续，核心城市改善型需求表现稳健。业内预判，未来在政策托底下，刚需在核心城市率先释放，市场有望呈现二手房量价齐稳，新房核心改善企稳的趋势。

国家统计局数据显示，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下񝼂.4%，降幅比上月扩𷮆.1个百分点。其中，上海上񄢐.1%，北京、广州和深圳分别下񝼂.5%、0.5%𴵸.9%。二三线城市的房价指数有所改善，环比跌幅在收窄。数据显示，二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下񝼂.3%𴵸.4%，降幅均收񌤨.1个百分点。

具体到城市，11月份新房房价指数环比涨幅为正的城市񀙢个，�月增𳩂城，分别为合肥、襄阳、南京、贵阳、沈阳、上海、重庆、扬州。其中，上海新房价格环比上񄢐.1%，同比涨幅𰹉.1%�城之首。与此同时，11月新房价格环比下跌的城市数量明显减少，即从此前�个变为现在�个。

从同比来看，新房价格涨幅为正的城市񀙟个，分别为上海、杭州、合肥、乌鲁木齐、沈阳。

58安居客研究院院长张波指出，尽��城新建商品住宅价格环比下跌城市占比较高，但上海、合肥、杭州等少数核心城市实现同比或环比正增长。以上海为例，�平方米以上大户型新房价格同比涨幅񙵲.7%，显示出改善需求供需稳定的态势。安居客线上数据也印证这一趋势，120-140平方米、140-180平方米户型找房热度占比环比持续提升。相比之下，上海刚需主导�平方米及以下户型同比涨幅𱎵.8%，反映新房市场以改善为主的结构特征。

二手房市场则延续以价换量的态势。国家统计局数据显示，11月份，一线城市二手住宅销售价格环比下񝼃.1%，降幅比上月扩𷮆.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下񝼃.3%、0.8%、1.2%𴵹.0%。二线城市二手住宅销售价格环比下񝼂.6%，降幅与上月相同。三线城市二手住宅销售价格环比下񝼂.6%，降幅收񌤨.1个百分点。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，各类城市二手房的价格都在深度调整过程中。最近三个月的统计数据可以看出，二手房房价上涨的城市数量均𰹄。从市场表现来看，由于二手房的深度调整，实际上二手房的认购性价比明显增大，各地关于租售比的讨论也在增加。同时各地也可和“以旧换新”等工作进行有力结合，进一步激活市场流通。

以深圳南山为例，12�日，“南山换房易”以旧换新专项活动正式启动，该活动首期推𳏌大专属权益：新房提供专属折扣低�折，30天无忧退定金保障；房产中介乐有家推出旧房“佣金一口价”。据悉，该活动开始不�小时，就成𱉪批“以旧换新”客户。据乐有家统计，活动首日已有�批业主报名参与以旧换新，�套“旧房”通过审核在出售中。

从市场供给端来看，安居客线上数据显示，百城二手房挂牌均价同比񘨀.59%，仍处于持续下行区间。百城二手房挂牌量同比增𳩇.8%，其中新一线城市挂牌量增幅�.13%，同时二手房平均挂牌时长增�.72天。去化压力直接压制价格，但价格调整也推动市场成交量持续保持一定高位。

同日，国家统计局发布的今年�月全国房地产市场基本情况显示，当前房地产各项指标仍处于深度调整过程中。数据显示，1—11月份，全国房地产开发投�亿元，同比下�.9%；全国房屋新开工面�万平方米，下�.5%；新建商品房销售面�万平方米，同比下񝼉.8%；其中住宅销售面积下񝼊.1%。新建商品房销售�亿元，下�.1%；其中住宅销售额下�.2%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，1-11月份，房地产新开工和开发投资、销售等全链条数据延续下降态势，这不仅是行业收缩的被动结果，更是主动严控增量的反映。在供求关系发生重大变化的背景下，控制增量是缓解库存压力，平衡供求关系，进而稳定房价和预期，实现止跌回稳的必经之路。

值得注意的是，商品房库存呈下降趋势。截至今�月末，全国商品房待售面�万平方米，�月末减�万平方米，已连񏕋个月下降。其中，住宅待售面积减�万平方米。

李宇嘉指出，刚刚结束的中央经济工作会议，提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，待售面积控制住了意味着新房供求关系改善，这一变化最终会传导至二手房市场，成为止跌回稳的重要路径。

对于后市走向，58安居客研究�月在线问卷显示，2026年明确计划买房的用户占比�.61%，较年中调研提�.63个百分点；持币观望用户占比降�.56%，降幅�个百分点，市场观望情绪有所缓解。张波预测，未来在政策托底下，刚需在核心城市率先释放，市场有望呈现二手房量价齐稳，新房核心改善企稳的趋势。在“十五五”规划指引下，清理住房消费不合理限制、推动好房子建设，房地产将逐步过渡到高质量发展，房企竞争将更聚焦于品质，适老型住房、绿色智能住宅等产品占比或提升，匹配人口老龄化与家庭小型化需求趋势。